税金相談室

質問：住宅を人に貸しており、家賃収入があります。税金の申告方法を教えて下さい。

答え：家賃収入から必要経費を差し引いて算出したネット・レント純利益が課税対象となります。純損失（レンタル・ロス）が発生した場合、他の所得との損益通算に制限があります。

●ネット・レント

住宅を人に貸している場合、家賃収入がそのまま課税対象となるのではなく、家賃収入から必要経費を差し引いて算出したネット・レント純利益が課税対象となります。必要経費には、固定資産税や支払利子、修繕費、管理費、共益費、維持費、保険料、不動産コミッション、減価償却費などがあります。ネット・レント純利益を、給与や利子、配当所得など、ほかのすべての所得と合算した合計額が、通常の個人所得税（連邦税および州税）の対象となります。

居住外国人は全世界所得を報告する義務があるため、米国外（日本）にある住宅を人に貸していてレント収入がある場合は、同じ方法でネット・レント純利益を算出して報告します。ネット・レントは、スケジュールＥに詳細を記入して内国歳入庁（ＩＲＳ）の申告「１０４０」に添付して提出します。

●減価償却

減価償却とは、資産の購入代金（取得費）を資産が使用できるであろう期間（耐用年数）にわたって配分し、経費（減価償却費）にしていく方法のです。購入年度に取得費を必要経費として一括計上するのではなく、年の経過によって資産の価値が経済的、物理的に減少する期間にわたって配分計算して費用計上します。

減価償却の計算は、まず住宅の取得費から土地該当部分を除いて、建物部分のコストを把握します。次に、耐用年数は27・５年、償却方法は定額法を適用して減価償却費を算出します。すなわち、毎年27・５分の１ずつ、費用として控除が認められます。この計算は、鉄筋や木造、または新築や中古などの区別なく、一様に適用されます。米国外（日本）にある住宅のレント収入を、米国の税務申告書上報告する場合の建物部分の減価償却は、耐用年数は40年、償却方法は定額法で計算します。

●純損失の損益通算

ネット・レントが純利益でなく、純損失（レンタル・ロス）になる場合、給与や利子、配当などの他の所得との損益通算には制限が設けられているため、高額所得者はその恩恵を享受することはできません。受動的損失の制限という規定が適用されて、純損失の限度額は１年に２万5000ドルまでとなっています。調整総所得が10万ドル以下の納税者は２万5000ドル全額の損益通算が認められます。調整総所得が10万ドルを超えると損益通算可能額は段階的に減額し、調整総所得が15万ドルに達すると、損益通算可能額はゼロとなります。すなわち年収15万ドル超の高額所得者は、純損失があっても、他の所得との損益通算は認められません。

純損失の損益通算が認められるためには、納税者が積極的に賃貸活動に関与している必要があります。管理会社が間に入っている場合でも、テナントの募集、テナントとの交渉、修理の手配などに関して常に決定権を行使していれば賃貸活動に関与しているとみなされます。

損益通算が認められなかった純損失は、他の年度へ繰越されて、家賃の値上げや必要経費の減少などにより、ネット・レントが純利益に転じた年度に控除できます。また、資産を売却した際に生じる譲渡益との相殺も認められます。損失の繰越年数は、繰戻し過去２年、繰延べ将来20年です。